■凱基未來世代關鍵收息多重資產基金經理人 葉菀婷
你試想過輸入文字，把想像力化為逼真畫作嗎？近期NVIDIA的AI人工智慧繪板展示人機介面感測器技術，給使用者精采的沉浸式體驗(1)；在社群平台傳輸此類視覺內容時，穩定與快速的傳輸環境成為處理龐大資訊數據的必備條件，科技REITs的業者因而不斷擴增通訊電塔與資料中心，再將其出租給電信業者及數據處理業者，進而獲取租金收入；當房價或租金上漲時，REITs投資人可受惠，好比當數位房東(2)的概念。
這類虛擬與現實的應用，也是所謂「元宇宙題材」，涵蓋科技硬體、軟體服務、行動通訊、人工智慧及5G新科技趨勢等，從擴大數據需求量與存取空間，搭配軟硬整合後提供數據更多跨平台、跨產業的應用模式，讓數位化生態圈脈動更緊密，也有助提升這類未來世代REITs(3)*的收益機會。
為何要投資REITs？一般投資人購入地產需要大筆資金，且購入後的流動性較低、較無法靈活運用，反觀投資金額較低且保有較高流動性的REITs，不僅是另類收租金的一種選擇，若布局投資組合時挑選有納入未來世代REITs，像是科技REITs、倉儲REITs、新型態住宅REITs等跟上數據趨勢浪潮的產業題材，相對有利於資產的汰弱留強，為自己留一手投資好牌。
未來世代REITs 看好明年收益機會
過去經驗回顧，在大環境相同的趨勢下，REITs資產具有較穩定的現金流，可望提升資產價格的穩定性，除了強化投資組合的下檔保護力，如進一步搭配股票進行多重資產配置，有助提升投資組合的投資效率，也有機會提供資產超漲的空間。
根據近期資料統計，未來世代REITs營運現金流(FFO)成長率估值當中，預期2022年科技REITs估值有8.7%、物流倉儲REITs估值9.1%、自助倉儲REITs約7.6%、模組化住宅REITs估8.8%、醫療保健REITs也翻正為7.4%(3)，這些資產的收益機會均呈現正面向上趨勢。
由於元宇宙題材為人們打開潘朵拉的盒子，各類科技、數據題材的應用，成就了對於未來世界的想像；當未來世代REITs加上科技股的投資組合，既可兼顧現金流或收益穩健的特性，也有機會帶來長期報酬空間，將會是投資人面對高通膨時代下轉為「數位房東」的一種選擇。
(1)資料來源：NVIDIA官網最新消息，凱基投信整理。以上個股為舉例說明，非為基金必然之投資，不代表未來實際績效，亦無獲利保證之意圖。資料日期：2021/11/22。(2)資料來源：凱基投信整理。數位房東為相對傳統住宅房東的概念，如資料中心、通訊電塔是出租給「資料數據」使用的設施，相對受惠元宇宙商機。資料日期：2021/11。(3)資料來源：J.P. Morgan。*未來世代REITs包括科技REITs、倉儲REITs、新型態住宅REITs。其中科技REITs包含通訊電塔+資料中心REITs;倉儲REITs包含工業+自助倉儲REITs;新型態住宅REITs包含行動模組住宅+獨立式住宅+醫療保健REITs。資料日期：2021/11/1。
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